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房地产危及美国复苏 [2012-03-26]

 

作者:美国加州大学教授 罗伯特•赖克 为英国《金融时报》撰稿

华尔街和白宫的经济乐观人士正鼓起勇气。美国连续3个月就业增长提速。自2月初以来,首次申请失业救济的美国人数量减少逾5万人。企业利润状况不错。标准普尔500指数(S&P 500)上周五以金融危机之后的最高点报收。

美国复苏是否已最终进入了一个甜蜜的良性循环呢?在这个循环中,更多的支出会创造出更多的就业机会,更多的就业机会会提升消费者的信心,信心进而会刺激更多的支出。从表面上看,情况似乎如此。

最近几个月,美国消费者释放出了他们被压抑的对汽车和电器的需求。企业一直在重建库存和更换旧设备。美国最富有的10%人群(拥有该国近90%的金融资本)感觉在大笔支出方面更是无拘无束。上周五公布的数据显示,消费者信心处于一年高点。

然而,美国经济下滑的时间太长,它需要大幅增长以重归正轨——这要远高于美联储(Fed)做出的今年增长2.2%至2.7%的预测(这一预测本身有可能太过乐观)。

经济的强劲复苏,不可能依赖被压抑的替换需求或最富有的10%人群的支出。消费者支出占美国经济的70%,因此强劲复苏必须有广大中产阶级的参与。

但美国中产阶级仍受到净就业损失和薪资及福利不断下滑的困扰。尽管美国人口数量现在远远超过10年前,但如今的就业总量并不比那时高。工作人口的很大一部分处于失业状态,其中很多人是永久性地失业。经通胀调整后的薪资中值继续下降。除此之外,不断上涨的燃油价格正更多地挤压家庭预算。

而对于大多数美国人而言,最大的持续性问题是他们的房子。新屋购买数量从2005年的峰值水平减少77%。今年1月,这个数字又下降了0.9%。整体房屋销量仍在下降,价格仍在下跌,尽管较2006年的峰值水平已跌去三分之一。1月的平均销售价格为15.47万美元,低于去年12月的16.221万美元。

房产是中产阶级的主要资产,因此大多数美国人远比6年前更为贫穷。在背负抵押贷款的房屋所有者中,近三分之一现在处于“吃水线以下”(underwater),他们欠银行的债务超过了房子目前的市值。

乐观主义者指出,房屋库存不断下降与销量有关,但他们这是一种错觉。这些所谓的库存并不包括约500万栋抵押贷款拖欠、或丧失抵押品赎回权的房屋,这些房屋将很快进入到库存之中,也不包括近300万空置的房屋(丧失了抵押品赎回权,但还没有被挂牌拍卖),或者由于无法以像样的价格卖出房屋、所有者撤出市场的空置房屋。

我们正见证着美国人对其房产意识的根本性改变。从二战结束后开始,房产一直被视为安全的投资,因为房屋价值持续上升。上世纪60年代末和70年代,婴儿潮时期出生的人获得了他们支付得起的最大规模的抵押贷款,并看着自己的小“鸟蛋”变成了“鸵鸟蛋”。房产变成了自动取款机,因为美国人把它们用作申请更多贷款的抵押品。多数人认为他们的房产将变成他们的退休储蓄。退休后,他们将把这些房产置换为面积更小的房子,依赖从中获得的资本所得养老。

房产价值的暴跌改变了所有这一切。年轻夫妇不再购买房产;他们选择租房,因为他们对于获得或维系足以让他们还贷的工作没有信心。中年夫妇处于“吃水线以下”,或者无法以让自己可收回原始投资的价格卖掉房子。他们无法迁移到别处寻找工作。他们退不了休。

在这些情况下,依靠较低的利率水平、以及降低那些坚持还贷的房屋所有者为自己处于“吃水线以下”房产再融资的难度(就像奥巴马(Obama)政府所做的那样),这些都是不够的。美国政府还应努力改革联邦破产法,这样房屋所有者就能够利用破产保护重新组织他们的抵押贷款。(几乎没人会这样做,但这一改革将让房屋所有者获得更多议价权,让银行自愿修改贷款条款。)

第二种可能性是,美国联邦住房管理局(Federal Housing Administration)将承担一部分家庭抵押贷款债务,作为回报,它将获得同等比例的房屋出售所得。这种债务与资产的互换,可能会对那些难以坚持还贷的房屋所有者有所帮助,同时在预计房价将上涨的未来时间不会增加联邦预算。

然而,房屋价值的负面财富效应,加之薪资不断下滑,使得美国经济迅速实现强劲复苏的可能性极低。

本文作者是加州大学(University of California)伯克利分校公共政策教授。他曾在比尔•克林顿(Bill Clinton)执政期间担任美国劳工部部长

 

 

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